En uno de nuestros artículos anteriores Alquiler turístico en Andalucía: los 13 requisitos que necesitas explicábamos las especificaciones que exige la Junta de Andalucía para la puesta en marcha de un alquiler turístico en nuestra comunidad.
Estas especificaciones son una norma general para toda Andalucía, pero en algunos municipios, especialmente en la Costa del Sol, nos encontramos con situaciones distintas en las que también entra en juego la legislación local.
En el decreto 28/2017, concretamente, en el artículo 9.1.a, correspondiente a la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, establece el contenido mínimo para la inscripción: “… Los datos correspondientes a la identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad en función de la licencia de ocupación o documento equivalente …”
Ahora bien, esa matización de “equivalente” ha llevado a confusión ya que en municipios como Marbella, existe una gran cantidad de viviendas que no cuentan con la preceptiva Licencia de Primera Ocupación. Bien porque nunca fue otorgada o porque fue revocada por el incumplimiento del inmueble con los parámetros otorgados en la licencia de construcción o por la calificación del suelo.
Todos estos inmuebles que se encuentran al margen de la legalidad urbanística y sobre los que no es posible tomar la pertinentes medidas de protección de la legalidad ni el restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber prescrito el plazo para ello, se encuentran en una situación que se regula mediante el otorgamiento de los denominados DAFO (Declaración de Asimilado Fuera de Ordenación).
Mediante el Decreto 60/2010 de 16 de marzo, se ha aprobado el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma Andaluza, que en su artículo 53.1 dispone “que los actos de uso del suelo y en particular las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo citado en el artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, quedarán asimilados al régimen de fuera de ordenación previsto en el Disposición Adicional Primera de la citada Ley 7/2002, de 17 de diciembre”. También la Ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía 2/2012, de 30 de enero en su artículo 34 apartado 1º ha dado nueva cobertura al régimen de fuera de ordenación regulado en el art. 53 del Decreto 60/2010 por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, al regular que para las instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas al margen de la legalidad urbanística para las que no resulte posible adoptar las medidas de protección de la legalidad urbanística, ni el restablecimiento del orden jurídico perturbado, reglamentariamente podrá regularse un régimen asimilable al de fuera de ordenación, estableciendo los casos en los que sea posible la concesión de autorizaciones urbanísticas necesarias para las obras de reparación y conservación que exijan el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.
Por lo que este tipo de documentos no son equiparables a una licencia de primera ocupación. Por tanto, si hubiésemos registrado el inmueble mediante la declaración responsable pensando que cumplíamos los requisitos, en una futura inspección seríamos sancionados por la administración.
Existen municipios, como Estepona, que están otorgando los denominados Certificados de habitabilidad que sí serían equiparables a la Licencia de Primera Ocupación. Por lo tanto, válidos a efectos legales como documento equivalente.
En este tipo de casos tan sensibles y que cuentan con una legislación tan poco precisa, es importantísimo siempre requerir a un profesional para obtener un buen asesoramiento y de este modo evitar caer en sanciones.
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